Der klassische Vermieter - und dabei sind insbesondere die institutionellen Immobilieninvestoren gemeint - haben in der heutigen Zeit einen schweren Stand. Getrieben vom im Hintergrund gut orchestrierenden Mieterverband, werden sie als unseriöse Abzocker abgestempelt, die nur ein Ziel haben - die Mieter in Not mit überteuerten Mieten über den Tisch zu ziehen. In Bezug auf das Image stehen sie nur noch knapp vor den Auto-Occasionshändlern.
Demgegenüber sind die Wohnbaugenossenschaften mit dem Image als faire und die soziale Verantwortung übernehmende Vermieter. Sie sind quasi die einzige sozial verträgliche Alternative, welche entsprechend auch die Suppe auslöffeln, die den Mietern von den 'Immobilienspekulanten' eingebrockt wurde.
Soweit die klassische Denkhaltung in einer Schwarz-Weiss-Betrachtung. Doch wo liegt die Wahrheit und ist der direkte Vergleich der doch unterschiedlichen Modelle überhaupt angebracht?
Die Genossenschaft verfolgt das Ziel, mit ihren Genossenschaftern gemeinsam eine wirtschaftliche oder soziale Förderung zu erzielen. Im Idealfall wird beides erreicht, was tiefe Mietzinse sowie eine Wohnkultur des Miteinanders (man kennt sich) bedeutet. In der Nachkriegszeit aus der Not geboren, funktionierte diese Kombination lange Zeit sehr gut. Mit der positiven wirtschaftlichen Entwicklung der letzten Jahrzehnte und der damit einhergehen sozialen Veränderung, ging insbesondere die soziale Komponente immer mehr verloren. So stand lange Zeit nur noch der günstige Wohnraum im Vordergrund, weshalb heute viele Genossenschaft darum kämpfen, die soziale Förderung bzw. das Miteinander wieder stärker in den Fokus zu rücken. Was sich jedoch nicht verändert hat, ist das Ziel, den Genossenschaftern bezahlbaren Wohnraum zu bieten. Für jeden einzelnen Genossenschafter ist 'sein günstiger Mietzins' Bestandteil seines persönlichen, angemessenen Ertrags.
Für Immobilieninvestoren ist die Wohnungsvermietung ein Businessmodell, bei welchem es ebenfalls darum geht einen angemessenen Ertrag zu generieren. Nun scheiden sich die Geister bei der Frage, was 'angemessen' bedeutet. Kommt hinzu, dass mittlerweile viele Pensionskassen im Immobilienmarkt investiert sind und die künftigen Renten sehr direkt von diesem 'angemessenen' Ertrag abhängig sind. Ein Zielkonflikt welcher sich eigentlich nicht lösen lässt und deshalb nur vom Markt beantwortet werden kann. Sind die Mieten zu hoch, lassen sich die Wohnungen nicht mehr vermieten, was zu einer Selbstregulierung führt. Es ist selbstredend, dass dieser Marktmechanismus bei Wohnungsknappheit deutlich weniger gut funktioniert als in einem liquiden Markt. Trotzdem ist es nicht per se verwerflich, mit der Vermietung von Wohnungen Ertrag zu generieren.
Die Genossenschaften haben eigentlich das gleiche Businessmodell wie die Immobilieninvestoren, jedoch mit zwei grossen Unterschieden:
- Die Genossenschaften haben eine andere Ertragsbetrachtung (Ertrag jedes Genossenschafters durch günstige Miete plus reduzierte Ertragserwartung Gesamtgenossenschaft)
- Bei den Genossenschaften haben die soziale Komponente und die gemeinschaftliche Wohnkultur einen zentralen Stellenwert
Fazit:
Auch wenn die Parteien unterschiedliche Sichtweisen auf die Mietwohnungsmarkt haben, braucht es beide Modelle um die Nachfrage nach Mietwohnungen befriedigen zu können. Mit der Wohnungsvermietung Ertrag zu erzielen ist ebenso wenig verwerflich, wie dies bei den Geschäftsmodellen von Migros, Coop oder der Raiffeisenbank der Fall ist.
Wo viele Immobilieninvestoren jedoch etwas von den Genossenschaften lernen können, ist bei der sozialen Komponente. Wenn die Mieter etwas mehr als Kunden und die Überbauungen als Ökosysteme für ein soziales Mit- oder Nebeneinander verstanden werden, könnten sich die Mieter besser mit Vermieter identifizieren. Dies würde dem Mieterverband weniger Angriffsfläche bieten und sich mittel- bis längerfristig auch positiv auf das ‘angeschlagene’ Image auswirken.