Die 3 Säulen der Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche (2/4) - Ökonomische Nachhaltigkeit

Nachhaltiger Ertrag ist die zwingende Grundlage einer funktionierenden Wirschaft, zu welcher auch die Immobilienbranche zählt. Dieser Umstand ist von linker Seite ebenso unbestritten wie auch vom Mieterverband. Wo sich die ‘Geister allerdings scheiden’, ist beim daraus zu erzielenden Ertrag.

 Während sich die sozialen und mieterfreundlichen Kreise auf die Rendite gemäss OR Art. 269ff sowie die in diesem Zusammenhang gefällten Gerichtsentscheide berufen, orientieren sich die Eigentümer lieber am Markt und lassen Angebot und Nachfrage spielen. Während dieser Mechanismus in Regionen mit einer beschränkten Nachfrage bestens funktioniert, sind die Mietpreise an urbanen Standorten aufgrund der hohen Nachfrage, insbesondere für sozial schwächere Mieter, kaum mehr erschwinglich. Entsprechend entstehen hier auch mit Abstand am meisten Konflikte zwischen Mieter- und Vermieterseite.
 
Aus dem Eigentümerblickwinkel ist die Marktbetrachtung natürlich deutlich attraktiver, liegt sein Nettoertrag (insbesondere bei älteren Liegenschaften) doch meist deutlich über der vom Bundesgericht als zulässig definierten Nettorendite von aktuell 3.25% (Referenzzinssatz + 2.0%). Trägt er mit seinem hohen Investment doch ein beträchtliches Risiko, welches er verständlicherweise in einer angemessenen Form abgegolten haben möchte.

Es stellt sich auf diesem Hintergrund die Frage, wie realistisch die vom BG definierte maximale Nettorendite ist? Oder anders formuliert - würden die privaten Eigentümer und institutionellen Investoren weiterhin in den Immobilienmarkt investieren, wenn die Massnahmen gegen die übersetzte Rendite konsequent umgesetzt würden...? Und könnten die gemeinnützigen Wohnbauträger oder die öffentliche Hand die entstehende Versorgungslücke überhaupt füllen…?

Die Antwort ist meiner Einschätzung nach ein klares NEIN, weshalb sinnvolle und für beide Seiten akzeptable Lösungen gefragt sind. Die aktuell häufig vertretenen Extremstandpunkte beider Seiten, wie auch das unflexible Miet- und Baurecht führen lediglich zu verhärteten Fronten, welche einer Lösung nicht dienlich sind.

Ungeeignet ist in diesem Zusammenhang auch der in überhitzten Märkten vom Gesetzgeber verfügte 'Mietzinsdeckel', was die Erfahrungen in Städten wie Genf oder auch Berlin zeigen. Generell sind vom Gesetzgeber vorgegebene Beschränkungen immer schwierig, da sie die Marktmechanismen aushebeln und meist zu trägen bzw. nicht nachhaltig funktionierenden Lösungen führen.  

Es sollten vielmehr Anreize geschaffen werden, welche den Eigentümern eine Mehrausnützung ermöglichen, wenn Sie im Gegenzug vergünstigten Wohnraum schaffen. Dies motiviert die Immobilieneigentümer den gesuchten Wohnraum für sozial schwächere Mietparteien zu schaffen und löst mindestens teilweise das Problem des fehlenden, bezahlbaren Wohnraums.

Die ökonomische Nachhaltigkeit ist in einer Marktbetrachtung nur dann gegeben, wenn die Eigentümer eine aus ihrer Sicht nachhaltige Rendite erzielen und andererseits die soziale Durchmischung in der Stadt, dem Quartier oder der Gemeinde aufgrund einer angemessenen Anzahl ‘bezahlbarer Wohnungen’ erreicht werden kann.  

Die ökonomische Nachhaltigkeit beschränkt sich also - im Gegensatz zur landläufigen Meinung - nicht nur auf die Eigentümer- oder Vermietersicht, sondern muss zwingend in den Gesamtkontext gestellt werden…!